Александр МАКАРОВ: "Строить, как раньше, и получать прибыль не получится"

Роман Денисов
Александр МАКАРОВ: "Строить, как раньше, и получать прибыль не получится"
(Недвижимость и Строительство Петербурга", № 49(583) 2009-12-14, c.10)

Чтобы строить жилье за пресловутые 30000 рублей/кв.м, не обязательно требовать от властей преференций, уповать на снижение тарифов, пересмотр стоимости земли и другие меры поддержки. Следует изменить подход к сооружению «коробки» дома. Так считает Александр МАКАРОВ, председатель совета директоров ИС ФПГ «РОССТРО».

– Некоторые питерские сметчики оценивают себестоимость монолитных домов примерно в 47 000 рублей/кв.м. Правдоподобно?

– Вполне, если рассматривать новые объекты, а не те, которые находятся в высокой степени готовности. Два-три года назад строители закладывали другие показатели, поэтому и на падение цен реагируют теперь очень болезненно. Они пытаются «разогнать» рынок, запуская слухи о дефиците предложения, невозможности снизить себестоимость, о непосильной нагрузке со стороны монополий и т.д. Их можно понять. Но город, судя по всему, не намерен сильно умерять аппетиты при продаже участков, а монополисты — при изменении тарифов. Но и высоких цен на квартиры не будет, с чем также надо смириться и искать другие резервы для удешевления строительства. Прежде всего, нужно пересмотреть подход к технологическим решениям и выбору стройматериалов.

– Застройщики к этому готовы?

– Понятно, что быстрого перехода не будет. Ведь существует сложившаяся годами цепочка поставок, есть отработанные связи и технологии. В конце концов, просто привычка. Большинство компаний следует принципу, мол, кризис закончится, начнется новый подъем и все вернется на круги своя: можно будет строить, как раньше, и получать прибыль. Но этого не произойдет. Некоторые крупные застройщики уже приходят в «ЛенНИИпроект» и просят проанализировать, каким образом можно удешевить работы по тому или иному проекту.

Речь идет о конструктивных решениях, начиная с высоты потолков и заканчивая конструкцией фасадов, а также о выборе стройматериалов. К примеру, «навесные фасады» за годы их применения в Петербурге зарекомендовали себя как весьма дорогие решения, несмотря на то что позволяют уменьшить толщину стены. Вызывает сомнения их пригодность к нашим климатическим условиям, и соответственно долговечность.

Несколько десятков проектов уже пересчитаны и адаптированы к технологии VELOX. При кажущейся затратности этих мер они в итоге приносят прибыль заказчику.

– Сколько можно сэкономить на стройматериалах? Ведь считается, что их доля в себестоимости жилья составляет 50-55%.

– Могу утверждать, что технология VELOX позволяет вдвое снизить эти расходы по сравнению с традиционными решениями, в том числе кирпичным домостроением, а значит, общую стоимость строительства — на 25-30%. Экономия достигается не только за счет сокращения прямых затрат на покупку материалов, но и благодаря продуманности всех технологических нюансов.

Например, удается уменьшить трудозатраты и сроки работ, сэкономить на отделке (получаются идеально ровные стены), даже на использовании подъемных механизмов (плиты несъемной опалубки — легкие) и т.д. Вкупе все эти расходы вырастают в круглую сумму. Мы также выигрываем на площади здания. Стена толщиной 320 мм полноценно заменяет метровую кирпичную — по теплотехническим, звукоизоляционным характеристикам и несущей способности. Плюс небольшая номенклатура материалов позволяет точно рассчитать их расход. С такой стройки даже не украдешь.

А ведь еще необходимо учитывать дальнейшую экономию на эксплуатации. Недавно мы эмпирическим путем сравнили затраты на индивидуальное отопление домов, построенных по разным технологиям. Разница с кирпичными коттеджами составляет до 50% в год. При этом система VELOX обеспечивает полный комфорт проживания. Не случайно мы говорим: «Каменный дом в деревянной рубашке». Бетонное основание всегда остается сухим. Несущая конструкция стены и утеплитель надежно защищены со всех сторон щепоцементными плитами опалубки.

– В какую сумму удается уложиться?

– Сейчас подрядчику «коробка» обходится до 11000 рублей/кв.м. Если строить самому, что актуально для многих частников, сумма будет еще меньше. А инвестор в конечном счете сможет уложиться в те самые 30000 рублей/кв.м.

– Насколько снизилась себестоимость во время кризиса?

– Раньше метр «коробки» стоил для подрядчика около 15000 рублей. Существенно подешевел бетон, есть подвижки и по другим комплектующим материалам. Что касается плит опалубки VELOX, то цены на нее не меняются аж с 2004 года, хотя за это время сильно подорожали и цемент, и древесина. Конечно, мы периодически объявляем сезонные скидки, чтобы стимулировать покупателей. А у наших постоянных клиентов накоплена скидка до 15%.

Думаю, что цены на стройматериалы уже стабилизировались и вряд ли стоит ожидать дальнейшего существенного падения.

– Какова максимальная высота домов, построенных по технологии VELOX?

– В России много десяти- двенадцатиэтажных домов. Есть шестнадцатиэтажки. На Украине, например, из наших материалов построен 22-этажный дом. В Западной Европе опыт еще богаче. В общем, ограничений нет, ведь это разновидность монолитного домостроения. В основном же из VELOX сейчас строят пятиэтажные дома.

– Только ли в консерватизме заключается проблема внедрения новых технологий? Есть расхожее мнение о неподготовленности проектировщиков, отсталости нормативной базы и т.д.

– Главное препятствие — в головах застройщиков. Большинство держится за собственные знания и опыт. Для начала нужно просто решиться попробовать что-то новое. Отчасти их понять можно, ведь на рынке появилось много современных строительных систем, но, к сожалению, не под все из них подведена крепкая производственная база. Одно дело, когда ты видишь материал на выставке, а другое — его реальное применение. Возникает вопрос: сможет ли этот поставщик выполнить все свои обещания, достаточно ли у него ресурсов и мощностей, есть ли конкретные проектные наработки?

Мы готовы устранить эти сомнения в отношении VELOX, двери нашего производственного комплекса открыты для заказчиков, мы регулярно проводим семинары и мастер-классы для строителей и проектировщиков. Сказать, что последние не хотят внедрять новые технологии, было бы несправедливо. Очень многие проектировщики готовы к сотрудничеству.

Есть пробелы и в нормативной базе, но производители сами должны создавать основу для применения своих материалов. Что мы и сделали, когда стали внедрять систему VELOX. Проведено множество испытаний, создан большой альбом технических решений. К тому же мы модернизировали австрийскую производственную технологию и стали совладельцами патента на систему VELOX.

– Как оцениваете итоги года для «РОССТРО»?

– Если исходить из того, что существовали оптимистичный и пессимистичный сценарии, то в итоге события развивались по некоему среднему варианту. Объемы продаж упали, но количество заказчиков даже увеличилось. Например, возросла доля зарубежных покупателей. Появился крупный партнер в Казахстане, наладили поставки в Азербайджан (в горном районе строится база отдыха), большие объемы реализации приходятся на долю белорусских партнеров. Важно, что работа по этой технологии оставляет хорошую прибыль подрядчику, заметно больше, чем мы зарабатываем на продаже материалов для его объекта.

В Петербурге и Ленобласти реализуем порядка 40% продукции.

Итоги этого года пока не подведены, а в предыдущие доля системы VELOX на рынке малоэтажного домостроения Ленобласти составляла примерно 12%. По-прежнему не менее половины заказчиков — частники. Наша технология, как оказалось, обладает хорошей способностью к самопродвижению. Один построил — приходят его соседи, родственники, друзья.

В этом году мы запустили третий завод «РОССТРО-VELOX». Все предприятия сейчас функционируют в нормальном режиме. Если увеличится спрос, сможем перейти на работу в две смены.

– Большие перемены происходят в сфере техрегулирования, а недавно Госдума приняла новый закон об энергосбережении. Какими будут последствия для вашего бизнеса?

– Все эти законодательные новшества укладываются в тезис о необходимости менять подход к строительству. Так, новые регламенты и сопутствующие документы ужесточат многие требования (по теплопроводности, вентиляции, кондиционированию, высоте потолков и т.д.), что может привести к очередному удорожанию проектов. Вот только высокую цену на жилье рынок уже не примет.